Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки

Если вы решили использовать корпорацию типа С в качестве собственника (правда, и в этом случае я бы с осторожностью прислушивался к советам специалистов, неумеренно расхваливающих ее преимущества), то можно предложить более выгодную модель:

Схема 6.4

В приведенной выше структуре товарищества с ограниченной ответственностью, владеющие титулом собственности на недвижимость, входят в ТОО, зарегистрированное в Вайоминге или Неваде (законодательства этих штатов обеспечивают наилучшую защиту имущества от судебных исков). Тем, кто хочет воспользоваться преимуществами корпорации типа С, можно предложить управляющую компанию, имеющую подобную форму собственности. Каждое из ТОО, владеющих титулом собственности, платит корпорации за оказание управленческих услуг и, таким образом, может использовать благоприятные возможности этой формы собственности. В то же время корпорация не владеет недвижимостью, что позволяет избежать двойного налогообложения прибыли, как было в первом примере.

Остерегайтесь также советчиков, которые рекомендуют учреждать больше фирм, чем вам в действительности необходимо. Управляющая корпорация спустя несколько лет, когда появятся большие денежные потоки, возможно, принесет определенную пользу. Но действительно ли она нужна вам в самом начале? Вероятно, нет. Поэтому не слишком доверяйте консультантам, которые действуют не в ваших, а в своих интересах.

Правило № 4: Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США, или В своем ли вы уме?

Как вы уже, вероятно, заметили, и в этой главе, и в других своих книгах я постоянно предостерегаю вас от скользких и продажных советчиков, которые не скупятся на любые заверения и увещевания, чтобы добиться чего-то своего. Самые невероятные предложения поступают от представителей офшорных зон, которые сулят уход от налогов и полную конфиденциальность. Разумеется, они никогда не упоминают о том, что их действия полностью противоречат существующим в США законам и правилам. В большинстве случаев эти люди живут на небольших островах в Карибском море или в крошечных европейских княжествах и поэтому находятся вне юрисдикции США. Они могут говорить все, что им вздумается.

Но можете ли вы позволить себе прислушиваться к словам людей, нарушающих законы вашей страны? Конечно же нет.

Чтобы вы не теряли бдительности, я расскажу, что может случиться, если вы решите воспользоваться офшорной стратегией защиты своей недвижимости, находящейся в США.

Джон работал врачом в Калифорнии и исправно платил налоги. Он имел в собственности двадцатиквартирный жилой дом в Роусвилле, который давал ему солидный доход. И все было бы хорошо, если бы не охватившая страну мания судебных процессов по поводу недвижимости и врачебных ошибок, к которой добавилась еще и ненасытная алчность налоговой службы Калифорнии, славящейся своей беспощадностью. Именно это и подтолкнуло Джона к решению обратить внимание на офшоры.

Один делец с карибского острова Невис проводил семинар для врачей в родном городе Джона. Этот человек выдавал себя за специалиста по защите недвижимости. Козыряя блестящими рекомендательными письмами и учеными степенями колледжей, о которых Джон раньше даже и не слышал, он предложил, казалось бы, безупречную стратегию защиты активов. По его словам выходило, что если Джон воспользуется услугами офшорной трастовой компании, то сможет сэкономить на налогах колоссальную сумму при соблюдении полной конфиденциальности. Стратегия выглядела следующим образом:

Схема 6.5

Консультант обещал, что Джону вообще не придется платить никаких налогов. В связи с тем, что ТОО Джона переходит во владение ТЗН «Невис», все деньги, получаемые в виде квартплаты от жильцов, будут уходить в офшор без уплаты налогов, а ТОО в США будет просто показывать нулевую прибыль. Консультант заверил также, что отпадает всякая необходимость в страховании недвижимости, так как подобная структура является абсолютно надежной и непробиваемой. Кроме того, поскольку банковский счет также выводится за пределы Америки в ведение второго ТЗН, прибыли не будут облагаться налогами по высоким ставкам США и Калифорнии. Более того, Джон сможет получать эти деньги у себя в США в виде денежных переводов от ТЗН «Невис» также без уплаты каких бы то ни было налогов. За эти услуги он должен будет всего лишь платить компании «Невис» 3 тысячи долларов в год.

Джон последовал этому совету, заплатил 25 тысяч долларов за оформление сделки, и в первый же год его финансовая ситуация существенно улучшилась. Поскольку собственник недвижимости находился в офшорной зоне, теперь Джон мог не платить налогов в США. Его только удивляло, почему все не поступают точно так же, как он. Но затем на него свалились две проблемы: один из пациентов подал на Джона в суд за врачебную ошибку, а один жилец его дома вступил с ним в тяжбу по поводу ненадлежащего качества жилья.

Узнав о поступлении жалобы от жильца, Джон проинформировал его, что он не имеет страховки. Адвокат жильца, тем не менее, заявил, что иск не будет отозван. Джон спокойно ответил, что здание находится в собственности офшорной компании и никакой суд ничего не сможет с этим поделать.

В ответ представитель истца рассмеялся и посоветовал Джону обратиться за консультацией к какому-нибудь местному адвокату. Джон так и сделал, и тут перед ним открылась горькая правда. Никакой офшорный собственник не в состоянии обеспечить защиту недвижимости, находящейся на территории США. Поскольку здание расположено в Калифорнии, то на него распространяется юрисдикция штата. Таков закон, и он действует по всей стране. Жилец имеет право подать иск против ТОО даже при отсутствии страховки и в случае удовлетворения иска может обратить взыскание на недвижимость. Тот факт, что ТОО, в свою очередь, является собственностью ТЗН в офшорной зоне, не имеет правовых последствий и не обеспечивает никакой защиты недвижимости.

Заодно Джон поговорил с адвокатом и о втором иске по поводу врачебной ошибки. В данном случае иск о возмещении ущерба был подан против Джона как физического лица, и он чувствовал себя в безопасности, так как все доходы от недвижимости были сосредоточены на счете в офшорной зоне, где ему гарантировалась тайна вкладов. И тут ему был нанесен второй удар.

Адвокат объяснил, что если Джон отчитывается перед налоговым ведомством за свой дом, пусть даже и находящийся в собственности офшорной компании, то любой кредитор сможет с легкостью получить доступ к его офшорному счету.

Джон не верил своим ушам. Ведь консультант гарантировал ему полную анонимность, а на деле оказывается, что сумма, находящаяся на его счете, ни для кого не является тайной. Адвокат сказал, что этот случай для него уже далеко не первый. Он предложил Джону ознакомиться с таблицей, где были перечислены все его обязательства в связи с офшорной недвижимостью:

Только теперь Джон понял, что его беспардонно надули. В соответствии с правилами налоговой службы не могло быть и речи ни об анонимности, ни об уклонении от налогов, ни о стопроцентной защите. С помощью адвоката Джон сумел выкрутиться из этой ситуации, заплатив налоговой службе внушительные штрафы. Направленное им требование к офшорной фирме о возврате 25 тысяч долларов в связи с обманом осталось без ответа.

Возьмите на заметку

Офшорные стратегии не работают, когда речь идет о недвижимости в США.

Правило № 5: Доверительная собственность, вступающая в силу при жизни ее учредителя, не обеспечивает защиту имущества, или Когда вы прекратите слушать проходимцев?

Многим из вас приходилось читать рекламные объявления, на все лады расписывающие преимущества доверительной собственности. В числе самых позитивных моментов неизменно упоминается защита имущества.

Конечно, доверительная собственность, оформленная при жизни учредителя, имеет определенные положительные черты, но очень важно ясно понимать, что одного преимущества, а именно защиты имущества, она вам предложить не сможет.

Давайте разберемся с этим подробнее.

Первоначально этот способ применялся главным образом для того, чтобы избежать судебных процессов о наследстве. Если у человека имеется только завещание или если он умер, не оставив завещания, то раздел имущества производится по решению суда. Процесс о наследстве длится очень долго и является открытым для общественности, а это значит, что любой человек может узнать, какое имущество делится в суде, и, возможно, оспорить это решение.